As incorporadoras de média e alta renda surpreenderam positivamente os analistas do mercado imobiliário nas prévias do terceiro trimestre. A MRV&Co, que atua principalmente na baixa renda, foi a surpresa negativa.
Todas as empresas de médio e alto padrão listadas e que já divulgaram seus resultados tiveram vendas maiores entre julho e setembro do que no mesmo período de 2021. Trisul e Lavvi ainda não soltaram suas prévias.
“Criou-se quase um consenso de que o segmento econômico estava melhor posicionado do que o de média e alta renda, e o que vimos no terceiro trimestre não confirmou isso”, diz Bruno Mendonça, analista do Bradesco BBI.
Os destaques foram a Cyrela e a EZTec. A primeira elevou suas vendas líquidas em 49% e os lançamentos em 7%, na comparação com o terceiro trimestre do ano passado. “A Cyrela já estava vindo muito bem e continua bem, superou a expectativa”, afirma Ygor Altero, chefe de real estate da XP.
As vendas da EZTec subiram 72,5% ante o mesmo período de 2021, mas os lançamentos recuaram 11%. “Foi uma prévia boa, acima do esperado, mas a EZTec tem tido dificuldade para acelerar lançamentos”, diz Mendonça.
Nos balanços ficará visível se o aumento nas vendas ocorreu às custas de descontos nas unidades, mais gasto em publicidade e outras facilitações, o que pode afetar a margem de lucro, ressalta André Mazini, analista do Citi.
A elevação das vendas também aponta para a comercialização de unidades em estoque, boa notícia para evitar o acúmulo de imóveis prontos, mas algo que pode interferir nas margens, alerta Altero.
Situação diferente vivem as incorporadoras de baixa renda MRV&Co e Tenda, que apresentaram queda de 27,3% e 36,5% nas vendas, na comparação com o terceiro trimestre de 2021.
A MRV levou o título de pior resultado da temporada, mas seu desempenho é considerado “compreensível”. A incorporadora mineira assustou o mercado principalmente pela sua queima de caixa, de R$ 1,2 bilhão no trimestre. Ricardo Paixão, diretor-financeiro da empresa, disse que a queima ocorreu porque não houve venda de empreendimentos da Resia, a subsidiária americana da companhia, no trimestre. A Resia só vende prédios inteiros, prontos para serem locados, e não fatura quando isso não ocorre. Em ritmo de expansão da produção, o negócio exige capital intensivo. Do total gasto, R$ 975 milhões são da Resia.
Não ajudou a MRV o fato da empresa ter anunciado, no dia 7, que não iria seguir com a capitalização do negócio, muito aguardada pelo mercado. “A própria empresa gerou expectativa sobre capitalização e a realidade foi mais árdua, não vai acontecer neste ano” diz Mazini, que explica que, para seguir o plano de passar de 4 mil unidades ao ano para cerca de 12 mil, a empresa terá, então, que se alavancar mais, o que gera “frio na barriga”, segundo Mendonça.
Diferentemente da MRV, o resultado negativo da Tenda era esperado, o que ajudou na sua recepção. “Eles já estavam com a cabeça em focar na rentabilidade e, como consequência, estão reduzindo o tamanho da operação”, diz Altero.
O aumento do preço médio das unidades lançadas foi o lado positivo das prévias das empresas de baixa renda, afirma o analista, por ser um caminho para a recuperação de margem. Mesmo quem já apresentava bom desempenho nos trimestres anteriores e conseguiu manter o ritmo, caso de Cury e Direcional, também elevou o valor das unidades. Para ele, as duas são os destaques positivos do segmento, com preferência pela Cury.
As mudanças anunciadas no Casa Verde e Amarela nos últimos meses começam a ajudar o setor, mas os analistas alertam que o aumento do prazo de financiamento, de 30 para 35 anos, teve efeito restrito. “A Caixa serve como gargalo para implementação e, por ora, restringe a oferta do financiamento mais longo para não mais do que 20% dos clientes com melhor nota de crédito”, diz Hugo Grassi, também analista do Citi.
Medida já anunciada e que ainda aguardava aprovação do Conselho Curador do FGTS, o uso do valor mensal do depósito como parte do pagamento do financiamento, chamado de “FGTS futuro” foi aprovado nesta terça-feira (18), mas, por enquanto, só vale para famílias com renda de até R$ 2.400. Assim, só atinge os imóveis da faixa 1 do Casa Verde e Amarela, hoje pouco explorado por incorporadoras de capital aberto. “Não tem impacto nas empresas listadas. Temos de esperar os próximos passos para saber se essa medida vai ser replicada [em outras faixas]”, diz Altero.
Segundo Mendonça, não será no balanço do terceiro trimestre que as incorporadoras de baixa renda vão conseguir melhorar suas margens. Pelo contrário, é esperado que seja o ponto baixo do indicador, para então começar uma tendência de crescimento no quarto trimestre. “Todos vão olhar para a margem de novas vendas”, diz o analista do Bradesco BBI.
Tanto na baixa quanto na média e alta renda, as incorporadoras foram mais seletivas em seus lançamentos. Isso deve continuar, e se agravar, no período final do ano. A eleição, a Copa do Mundo e o cenário econômico nacional e global contribuem para a cautela
Matéria publicada em 20/10/2022
