O mercado imobiliário teve alta nas vendas e queda nos lançamentos em 2023, conforme levantamento divulgado nesta quarta-feira (13) pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) em parceria com a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe). Os dados são de algumas das 20 maiores construtoras e incorporadoras do país.
As vendas de imóveis residenciais novos por essas empresas cresceram 32,6% em 2023 na comparação com 2022, totalizando 163,1 mil unidades. O resultado foi o maior da série histórica, iniciada em 2014. Em valores, as vendas tiveram alta de 34,7%, para R$ 47,9 bilhões.
Já os lançamentos no mesmo período recuaram 2%, para 118 mil unidades. Em valores, porém, cresceram 10,1%, para R$ 38 bilhões — o que indica que as empresas estão apostando mais nos imóveis de preços mais altos.
O levantamento mostrou que as vendas em 2023 foram puxadas pelo Minha Casa Minha Vida (MCMV). Neste segmento, as vendas cresceram 42,2%, chegando a 117,4 mil unidades.
O segmento de médio e alto padrão também teve aumento nas vendas, de 14%, indo a 42,9 mil unidades.
No caso dos lançamentos, a queda foi puxada pelo segmento de médio e alto padrão, com recuo de 38%, para 24,5 mil unidades. Já os lançamentos do MCMV cresceram 16,7%, para 93,3 mil unidades.
Os números positivos no MCMV são reflexo das melhorias implantadas no programa no ano passado, com aumento dos subsídios, redução de juros e ampliação do teto de preços. “O governo tem implantado vários benefícios que estimularam o poder de compra”, afirmou Luiz França, presidente da Abrainc, em entrevista coletiva à imprensa.
Já no caso do setor de médio e alto padrão, a queda nos lançamentos se deve às taxas de juros mais altas e ao foco das empresas em reduzir os estoques de lançamentos feitos nos anos anteriores. “Foi uma decisão muito correta das empresas. Estamos vendo mais vendas de estoques neste segmento, tanto é que as vendas cresceram”, afirmou França.
O estoque no setor de médio e alto padrão caiu de 65 mil unidades no fim de 2022 para 47 mil no fim de 2023, o equivalente a 17 meses de vendas considerando o ritmo atual dos negócios. Na visão de França, esse é um patamar adequado.
Comparativo entre pesquisas
Os números da Abrainc ficaram mais ou menos em linha com outras pesquisas já divulgadas sobre o mercado imobiliário. Todos os levantamentos disponibilizados até aqui mostraram queda nos lançamentos, o que pode ser interpretado como um sinal claro de mais cautela das incorporadoras devido aos juros altos para financiar moradias de médio e alto padrão. Já as vendas seguiram resilientes, ajudadas pela melhora nas condições do Minha Casa Minha Vida.
Os dados nacionais foram apresentados pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), cujo levantamento abrange 220 cidades. Segundo a pesquisa da CBIC, as vendas ficaram praticamente estáveis, com leve queda de 1,4% em 2023, para 322,8 mil unidades. Já os lançamentos recuaram 11,5%, para 293 mil moradias.
Na cidade de São Paulo, maior mercado do país, as vendas subiram 10% em 2023, totalizando 76,1 mil unidades, enquanto os lançamentos recuaram 3%, para 73,2 mil unidades, de acordo com pesquisa do Sindicato da Habitação (Secovi-SP).
Projeções
O presidente da Abrainc disse acreditar em um aumento no volume de lançamentos e vendas em 2024 na comparação com 2023. “A perspectiva é muito positiva para o mercado imobiliário. Acho que tudo sobe em 2024, acho que teremos mais lançamentos e vendas”, comentou.
França disse que a Selic em queda abre, tecnicamente, a possibilidade de os bancos reduzirem a taxa de juros dos financiamentos imobiliários em algum momento futuro – embora ainda não seja possível detalhar quando isso deve acontecer.
De todo modo, a perspectiva é de que a redução dos juros contribua para que os consumidores recuperem o poder de compra de forma geral. “O juro indo a um dígito levará muitas mais pessoas ao mercado”, declarou França. “Esse será o grande impulsionador para a classe média voltar com mais força.”
O presidente da Abrainc disse também que outros fatores contribuem positivamente para o mercado imobiliário, entre os quais o crescimento da economia brasileira e o nível alto de pessoas empregadas.
No caso do MCMV, ele citou que houve melhoras importantes no programa ano passado, que já se traduziram em mais lançamentos e vendas. Isso deve continuar ao longo do ano.
Ele citou ainda que o público do MCMV terá o benefício do FGTS Futuro, embora ainda não esteja claro quando isso entrará em vigor. “Não tenho a data de quando será lançado, mas temos conversado com governo e o trabalho é forte para lançar o mais rápido possível.”
Aprovado pelo Congresso em 2022, o FGTS Futuro permite que os tomadores de crédito deem como garantia no financiamento imobiliário os depósitos do fundo que ainda não foram feitos. Na prática, o banco desconta as parcelas diretamente da conta do trabalhador no FGTS conforme eles forem feitos.
Perguntado sobre os distratos, França disse que esse tema não é mais motivo de preocupação desde que foi criado um marco legal, com regras mais duras para o cancelamentos de vendas. “Os distratos no passado eram muito ligados a investidores, que compravam na planta na expectativa de valorizar na entrega. Não espero aumento na relação distratos e vendas este ano”, afirmou.
Em 2023, os distratos representaram 11,8% das vendas de médio e alto padrão, enquanto em 2022 foram 11,6% e em 2021, 12,2%.
