O mercado imobiliário da capital paulista confirmou o movimento de recuperação iniciado há dois anos e encerrou 2019 com recorde de lançamentos e vendas, de acordo com pesquisa realizada pelo Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP) e que foi divulgada nesta quinta, 13. O número de imóveis residenciais novos lançados e vendidos cresceu quase 50%, na comparação com o ano anterior. Foram 55,5 mil unidades lançadas e 44,7 mil vendidas.
Tanto os lançamentos quanto as vendas foram os maiores já registrados desde 2004 na capital paulista. Especialistas e empresas da área, porém, são cautelosos em relação à retomada. Tanto do ponto de vista do ritmo das vendas, quanto como alternativa para investimento. Segundo eles, a alta ocorre após um período de demanda reprimida pela crise econômica. Em 2016, o mercado havia registrado o recorde de baixa, com menor volume de lançamentos e vendas da série histórica.
Para José Rafael Zullo, diretor da incorporadora SKR, o ritmo deve ser freado a partir deste ano. “A demanda reprimida começou a ser preenchida e não dá para ter um crescimento tão grande e continuar saudável: o mercado irá se autorregular de maneira natural.”
Além disso, a taxa de juros na mínima histórica impulsionou tanto as incorporadoras quanto os investidores. Em julho de 2016, a taxa de juros básica da economia, a Selic, estava em 14,25% e, em dezembro de 2019, essa taxa chegou a 4,25%. No mesmo intervalo, os juros médios do financiamento habitacional da Caixa passaram de 10,86% para 6,5%. Mais gente buscou crédito para comprar casa e mais investidores tiraram dinheiro de aplicações de baixo rendimento atrás de alternativas. Imóveis e fundos imobiliários estavam entre elas.
O vice-presidente do Secovi-SP, Emilio Kallas, observa que o momento é interessante para se investir em imóveis, cujos preços estão começando a engatar um ciclo de alta em função de custos crescentes com terrenos, materiais de construção e licenças. “O repasse dos custos é inevitável, então faz sentido aproveitar enquanto o preço não subiu muito.” A expectativa, segundo Kallas, é que o preço dos imóveis residenciais novos suba mais que a inflação, em média, na capital em 2020.
Estrutural. De acordo com Eduardo Zylberstajn, coordenador da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) para o mercado imobiliário, para que o setor mantenha a tendência de alta, é necessário observar se os juros baixos se sustentarão no longo prazo. “É preciso estar atento se a queda na taxa de juros foi de fato estrutural”, afirma. Segundo ele, a continuidade de reformas, como a da Previdência e a Trabalhista, manteriam a Selic em baixa.
Ana Maria Castelo, coordenadora de estudos da construção da FGV, diz que uma das incógnitas no crescimento do setor é em relação a saber se mais famílias terão acesso ao crédito imobiliários. “A redução da taxa de juros é um aspecto importante, torna a prestação possível para mais famílias”, diz ela.
De acordo com ela, o movimento de São Paulo também não pode ser ampliado para o resto do País nem para cidades próximas. “O Secovi mostrou um cenário muito excepcional na cidade de São Paulo”, afirma. “Quando se olha a região metropolitana, os números caem.”
Porém, até mesmo São Paulo enfrenta limitações, como a nova Lei de Zoneamento.
Segundo o economista-chefe do Secovi-SP, Celso Petrucci, a ideia do Plano Diretor de 2014 era incentivar unidades em áreas com menor dependência de carro, o que não estaria funcionando com a população de baixa renda. “A intenção do legislador era levar para o eixo justamente quem mais precisa de transporte público, que é a população de menor renda. Mas 67% dos imóveis econômicos, dentro do Minha Casa Minha Vida, estão fora desses eixos.”
Segundo José Rafael Zullo, da SKR, o programa “continua sendo fundamental”. Essa também é a opinião de Mauro Teixeira, sócio-diretor da incorporadora e construtora TPA. “O Minha Casa Minha Vida representa uma grande fatia do mercado”, afirma.
