"Este será o melhor dos anos para o mercado imobiliário". A afirmação exposta pelo vice-presidente da da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), Celso Petrucci, em webinário realizado na manhã da última terça-feira (25), sintetiza o que os números do primeiro trimestre apontam para o setor em 2021.
Com um aumento de 27,1% e um total de 53.185 unidades vendidas -- no comparativo com o igual período de 2020 e segundo dados da CBIC --, o mercado imobiliário segue tendo nos juros baixos e na oferta de crédito seus principais propulsores para enfrentar e, neste caso, rumar na contramão de alguns setores da economia, que ainda sofrem os impactos causados pela pandemia da Covid-19 no Brasil.
Somente nos primeiros três meses de 2021, o volume de financiamentos imobiliários mais que dobrou se comparado ao igual período do ano anterior, passando de R$ 20,25 bilhões para R$ 43,09 bilhões (acréscimo de 112,8%). No acumulado dos últimos doze meses, a alta é de 76% e soma R$ 146,81 bilhões. Os dados referem-se aos financiamentos realizados pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE) e são da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).
"Estamos em um período bastante auspicioso em relação aos financiamentos imobiliários. Quando olhamos os acumulados dos últimos 12 meses, principalmente o SBPE, a demanda por financiamento não arrefeceu, ao contrário, continua crescendo. Ainda estamos pagando um preço pela crise passada. Então, grande parte dos financiamentos para a aquisição, em torno de 75%, são para imóveis usados. Mas já vemos a volta do financiamento tanto para imóveis novos como também para a produção", avalia o vice-presidente da CBIC.
Somado a eles, deve-se destacar também a estabilidade no apetite de compra do consumidor, que se mantém na casa dos 42% em março deste ano, ou seja, um ponto porcentual abaixo do registrado no mesmo mês de 2020, quando os efeitos do coronavírus ainda não eram tão relevantes no país. O número também é 22 pontos porcentuais acima do menor índice registrado desde então, quando a intenção de compra chegou aos 20%, número tido como basal para o setor.
Entre os interessados em adquirir o bem, 82% buscam um imóvel residencial, enquanto 6% procuram unidades comerciais. Os 12% restantes estão em busca de unidades de ambos os segmentos.
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Se em outros momentos os imóveis enquadrados no programa Casa Verde e Amarela estavam entre os principais responsáveis por manter o mercado aquecido, agora a demanda está disseminada, como aponta Marcos Kahtalian, sócio-fundador da Brain Inteligência Estratégica.
Entre os 42% dos 1.377 entrevistados pelo levantamento realizado pela empresa que disseram ter o desejo de adquirir um imóvel, a maior faixa (53%) é de pessoas com renda mensal acima de R$ 15 mil, seguidos pelos 45% com rendimentos entre R$ 9 mil e R$ 15 mil e que, em geral, buscam imóveis com ticket médio mais elevado.
"O imóvel entrou no cardápio definitivo da carteira de investimento, de ativo, de mobilização e de troca das rendas altas", acrescenta Kahtalian. "O que trouxe a classe média, média alta e a classe alta para o mercado imobiliário foi o movimento de queda da taxa Selic. Hoje, não vale a pena você deixar dinheiro em nenhum tipo de fundo, a não ser que você queira correr muito risco. Então, aquelas famílias estão vendo a aquisição do imóvel como uma aplicação financeira", destaca Petrucci.
Além da pulverização da demanda, e acompanhando os dados referentes aos financiamentos, a preferência do consumidor está voltada para os imóveis prontos, em especial para os usados, apontados por 36% dos respondentes. Os novos são objetos de desejo de 35% dos ouvidos pelo estudo, enquanto as unidades na planta aparecem no horizonte de compra de 29% dos entrevistados, tendo entre a maioria de seus potenciais compradores pessoas com rendas entre R$ 2,5 mil e R$ 4,5 mil e R$ 4,5 mil (34%) e R$ 9 mil (30%).
"Grande parte dessas unidades usadas é estoque que está na mão dos incorporadores, parado. Houve redução clara do estoque pronto", aponta Kahtalian, referindo-se à oferta atual de cerca de 154 mil unidades à venda no país.
Item comum à intenção de compra de pessoas de todas as faixas de renda, a localização do imóvel próximo ao trabalho ainda é preferível pela maioria delas (63%), mesmo que a área do imóvel seja menor, no comparativo com uma unidade maior, porém mais distante das atividades cotidianas.
Desafios
Mesmo com leve alta de 3,7% no primeiro trimestre de 2021, comparado com o igual período de 2020, que resultou em 28,3 mil novas unidades, o ritmo ainda lento de lançamentos é um dos principais desafios que se apresentam para o setor.
"Não estamos conseguindo, quer por problemas de licenciamento ou pelo conservadorismo das empresas, ofertar o número de empreendimentos, de unidades que o país suporta. A demanda por imóvel no país é ainda muito forte. Mas nós nunca conseguimos ofertar o número necessário, e temos outros problemas: a renda [do brasileiro] não cresce e o desemprego é alto. Se não fosse assim nossa oferta final [atual] daria para seis meses [de vendas], o que poderia gerar aumento de preço [do bem], o que também não é bem-vindo", sentencia o vice-presidente da CBIC. Em março deste ano, 153.914 unidades novas estavam à venda no país, o menor volume desde janeiro de 2016.
A alta do preço dos insumos, materiais e equipamentos para construção, que cresceu 12,98% nos últimos doze meses até abril -- a maior variação para o período desde fevereiro de 2009 (11,67%), segundo dados do Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), divulgado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) --, também incrementa a lista dos obstáculos a serem vencidos pelos incorporadores nos próximos meses.
