No ano passado, o número de lançamentos de imóveis residenciais cresceu 27%, mas as vendas se elevaram em ritmo muito menor, de 4%, aponta indicador da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) com a Fipe.
Apesar do aumento percentual tímido das vendas, que começaram o ano aquecidas, mas se retraíram no segundo semestre, o número de unidades comercializadas, 143.576, é o maior já registrado pelo indicador, que existe desde 2014.
A quantidade de lançamentos também é recorde da série histórica, com 153.726 unidades —18 incorporadoras participam do levantamento.
O segmento de médio e alto padrão teve os aumentos mais expressivos, de 226% nas unidades lançadas, que chegaram a 64.505, e de 21% nas vendas, que atingiram 27.937 unidades.
No entanto é o segmento popular que domina a produção e as vendas das incorporadoras associadas à Abrainc. As unidades relacionadas ao programa Casa Verde e Amarela, o antigo Minha Casa, Minha Vida, foram 57,9% dos lançamentos e 80,2% de todos os imóveis comercializados, com 113.008 unidades, patamar estável em relação a 2020.
Os lançamentos de imóveis populares tiveram alta de 21% sobre o ano anterior.
A Abrainc também produz, em parceria com a Deloitte, um indicador de confiança do setor imobiliário residencial. A pesquisa sobre o quarto trimestre de 2021 apontou que os preços, que já vinham em movimento de alta, seguiram o processo de elevação, que deve continuar neste ano.
O setor, que registrou leve queda nas vendas no último trimestre, especialmente no segmento de médio e alto padrão, espera estabilidade. "No geral, os empreendedores estão otimistas com as perspectivas para 2022, mas atentos ao cenário econômico atual", afirma Luiz França, presidente da Abrainc. Ele lembrou, porém, que o levantamento foi feito antes da Guerra da Ucrânia, conflito que tem causado aumento da inflação pelo mundo.
Para França, o aumento da Selic no país, hoje em 11,75% ao ano, não tem chegado com a mesma força às taxas de financiamento imobiliário, que sobem e descem com velocidade e amplitude menor.
Mesmo que haja um novo aumento da taxa de crédito imobiliário, a entidade analisa que o consumidor seguirá com intenção de compra. Pesquisa feita pela consultoria Brain com 900 compradores em 2021 apontou que 69% não deixariam de adquirir o imóvel se os juros do financiamento subissem em 0,5 ponto percentual. Caso o aumento fosse de 1,5 ponto percentual, 65% ainda manteriam a decisão de compra.
"É viável ter compradores interessados mesmo com a diferença de taxa de juros que observamos anteriormente", diz França. "O mercado continua tendo sua base de sustentação, que é a capacidade do comprador tomar dinheiro para financiar o imóvel".
A renda mínima necessária para conseguir um financiamento imobiliário, porém, vem subindo, o que pode dificultar a compra. Dados levantados pela plataforma de crédito imobiliário MelhorTaxa mostram que, para um financiamento de R$ 280 mil, feito por uma pessoa de 30 anos, a renda mínima exigida passou de R$ 8.517,74 em março de 2020 para R$ 9.825,27 neste mês.
Segundo França, os imóveis continuam sendo boas opções de investimento, porque se valorizaram 16,8% no país nos últimos 12 meses, de acordo com índice da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança).
"Quando olhamos o cenário mundial, as pressões de custo que temos, não tenho dúvida que adquirir imóvel hoje é um bom negócio", afirma.
Mesmo com a elevação dos juros do financiamento imobiliário, além da inflação, que pressiona o preço das unidades, os distratos no segmento de médio e alto padrão atingiram cerca de 11% das vendas de unidades no ano passado, patamar inferior aos 15% registrados em 2020.
As vendas líquidas de unidades, excluindo os distratos, somaram 126,7 mil imóveis em 2021, crescimento de 4,5% sobre o ano anterior.
A entidade ressalta que essa parcela chegou a 58% em 2016, antes das novas regras para a desistência dos contratos de compra.
Expectativa para 2022
A entidade prevê aumento de 1 dígito nas vendas e lançamentos neste ano, e elevação dos preços, ainda pressionados pelos custos do petróleo e dos materiais de obra.
"O aumento do petróleo aumenta o frete, isso existe em todo o segmento, no mundo inteiro, e você não consegue resolver, é algo estrutural", diz França.
O INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), que mede a inflação do setor, ficou acumulado em 13,04% nos últimos 12 meses, acima da inflação oficial, de 10,54%.
Para o segmento de Casa Verde e Amarela, as medidas do governo de aumentar o teto de valor de venda das unidades e de subsídios para compra, e anúncio feito nesta semana de retomada da construção de novas unidades para quem ganha até R$ 2.000, o que não ocorria há três anos, devem ter impacto positivo sobre vendas e lançamentos, mas a Abrainc não divulgou projeções.
A Cbic (Câmara Brasileira da Indústria da Construção) divulgou em fevereiro que o desempenho de vendas e lançamentos deve ser igual ao de 2021, quando registrou alta de 12,8% em vendas e de 25,9% em novas unidades. Já o Secovi-SP espera queda de 10% a 15% nas vendas.
(Matéria publicada em 23/03/2022)
