O empresário Alexandre Frankel, que há uma década fundou a construtora e incorporadora Vitacon, famosa pelos apartamentos ultracompactos, já anunciou o plano de abandonar os tijolos, saindo da construção direta, e agora contou que vai sair por completo da incorporação no varejo. Mas isso não quer dizer que vai abandonar os negócios. Ao contrário, só está à procura de um público-alvo maior. "Vou trocar o mercado imobiliário direto, que no melhor ano em São Paulo foi de R$ 30 bilhões, pelo acesso a trilhões via mercado de capitais", explicou ele ao falar ao Valor sobre o lançamento da Vitacon Capital, que transformará o negócio da empresa em produtos financeiros e atuará em parceria com a plataforma de investimentos Easynvest. A estratégia é inédita no Brasil.
Toda sorte de produtos financeiros imobiliários - fundos, certificados de recebíveis e letras de crédito - vão se tornar a principal fonte de recursos compradores dos empreendimentos nos próximos anos. De pequeno, só os apartamentos no planejamento de Frankel, que vendeu o empreendimento com unidades de 10 metros quadrados inteiro em uma semana. Os sonhos são grandes.
Os produtos da Vitacon Capital serão lançados e distribuídos pela Easynvest. A meta, segundo Frankel, é captar R$ 10 bilhões ao longo dos próximos cinco anos. "Vai ser uma forma de democratizar o acesso à Vitacon e à sua empresa de gestão de moradia, Housi", explicou Fernando Miranda, presidente da plataforma digital de investimento, que nasceu a partir da corretora Título, fundada há mais de 50 anos, em 1968.
Antes, o investidor que quisesse ter um Vitacon para ganhar com aluguel precisava juntar centenas de milhares de reais até comprar uma unidade. A partir dos produtos com a Easynvest, o tíquete para aplicação será uma fração disso.
O valor de entrada no investimento cai, mas, para a Vitacon, o volume potencial de recursos de comprador aumenta substancialmente. Dados da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima) mostram que o patrimônio da indústria de fundos aumentou de R$ 3,1 trilhões, em dezembro de 2014, para R$ 5,1 trilhões, em julho. Só a posição em fundos imobiliários subiu de R$ 65 bilhões para R$ 87 bilhões, nesse período.
Em 2018, pela primeira vez, as vendas da Vitacon ultrapassaram R$ 1 bilhão. Neste ano, o valor geral de vendas (VGV) dos lançamentos é estimado em R$ 2,3 bilhões.
Os primeiros produtos da parceria chegarão ao mercado até dezembro e, por enquanto, segundo Frankel e Miranda, não é possível dizer qual será. "Estamos trabalhando em diversas frentes. Difícil saber agora o que vai ficar maduro para ser ofertado primeiro", disse o executivo da Easynvest, que também vai atuar no processo de educação financeira sobre as ofertas.
A Easynvest tem hoje R$ 20 bilhões em ativos sob custódia. Miranda quer levar esse total para perto de R$ 50 bilhões até o fim de 2021. Os produtos imobiliários, apontou, serão um filão cada vez maior. "Nos últimos 12 meses, a base de clientes só desse mercado, na plataforma, cresceu 13 vezes."
É preciso entender os diferentes investimentos nesse segmento. Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) são emissões lastreadas pela companhia. De forma simples, quem compra o papel empresta o dinheiro à empresa e, em prazo combinado, recebe de volta o que aplicou com rendimento. São investimentos semelhantes à renda fixa. Pela ótica do investidor, a mecânica da letra financeira imobiliária (LCI) se parece com o CRI. Só que este título é emitido por uma instituição financeira que repassa o dinheiro à companhia do ramo imobiliário.
Já os fundos são carteiras que aplicam em diversos imóveis comprados para oferecer ao investidor o retorno que for obtido fruto do aluguel ou da venda das unidades. É uma aplicação mais próxima à renda variável. Há também fundos dedicados ao desenvolvimento de projetos, cujos recursos são aplicados na compra de terrenos.
No caso de fundos, na parceria entre Easynvest e Vitacon Capital, os recursos captados serão aplicados na compra de unidades Vitacon ou de terceiros que serão geridos pela Housi - que provê soluções de moradia. Esse braço da Vitacon faz a gestão da carteira proprietária da construtora e também de imóveis de terceiros. Cerca de metade da carteira da Housi, com cerca de 5 mil unidades, é de empreendimentos Vitacon.
Especializado em alguns bairros de São Paulo e no formato compacto, Frankel sempre defendeu que construtoras eficientes são regionais e tem limite de tamanho. Com a Housi, o plano é atuar nas grandes capitais do país. Com o tempo, a proporção das unidades Vitacon na gestora vai diminuir.
