O preço médio dos imóveis caiu 19% em relação ao pico de 2014. As taxas de juros estão muito próximas das mínimas históricas.
Bancos e empresários do setor imobiliário afirmam que não houve aperto nos critérios para a concessão de crédito para moradias.
No entanto, o total de financiamento imobiliário novo nos últimos 12 meses é 50% menor do que o dinheiro emprestado em 2014 ou 2015, no caso de pessoas físicas.
Para pessoas jurídicas, a baixa real (descontada a inflação) é de cerca de 80%. - De um ano para cá, há sinais de melhora nas vendas, mas um movimento que mal permite o setor sair do fundo do poço. Mesmo que o total de rendimentos do trabalho seja equivalente ao de 2014 ou que o peso da dívida na renda das famílias, embora alto, seja menor do que o registrado de 2011 a 2017.
A previsão ainda é de quase estagnação no crédito imobiliário para o ano que vem. É como avalia, por exemplo, a Caixa Econômica Federal, que detém quase 70% do mercado.
“Temos um orçamento para este ano de cerca de R$ 85 bilhões. No primeiro semestre, já foram emprestados R$ 42 bilhões, sendo que 84% desse valor é com recursos do FGTS, sobretudo para famílias que ganham até R$ 4.000”, diz Paulo Antunes de Siqueira, vice-presidente de habitação da Caixa.
O orçamento para este ano equivale ao oferecido anualmente de 2015 a 2017. E a tendência para os próximos três ou quatro anos é igual.
Mas depois é preciso ter certeza de que o comprador vai conseguir arcar com o financiamento imobiliário e as parcelas intermediárias /Eduardo Anizelli/Folhapress
Luiz Antonio França, presidente da Abrainc (associação de incorporadoras imobiliárias), conta que não tem ouvido queixas de falta de crédito, mas sente a falta de confiança.
“No setor de baixa renda há tanta demanda, um déficit habitacional tão gigantesco e urgente, que um pouco de estabilização e juros mais baixos impulsionam as vendas, como no Minha Casa Minha Vida”, diz.
“Na média e alta renda, acontece algo parecido com o comportamento dos empresários: observa-se desemprego alto, instabilidade nos mercados, incerteza política e, claro, espera-se para ver o que vai acontecer”, afirma França.
Celso Petrucci, economista do Secovi-SP (sindicato do mercado imobiliário), tem opinião similar: “A recuperação vem de baixo. As vendas aumentaram, mas o valor médio das operações ainda não”.
Sem confiança, a roda da construção não gira.
Depois de um primeiro trimestre no vermelho, a atividade, que inclui construção pesada, voltou a cair 0,8% no segundo trimestre, ante os primeiros três meses do ano, segundo o IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística).
Com a crise, os bancos haviam se tornado mais restritivos na concessão de crédito, mas Fabrizio Ianelli, superintendente-executivo de negócios imobiliários do Santander, diz que os modelos de admissão do banco estão em níveis quase iguais aos pré-crise.
“As taxas de juros, que chegaram a ficar entre 8% e 8,5% em 2014 e 2015, também não estão muito distantes”, diz.
As taxas do Santander no SFH (Sistema Financeiro da Habitação) iniciam em 8,99%.
“Os problemas são aqueles que todo mundo conhece. O nosso mercado depende basicamente de três fatores: juros baixos, desemprego e regulamentação ajustada e racional”, diz França.
“Temos taxas de juros no piso histórico, o desemprego é o que se sabe e, na regulação, a insegurança jurídica e as perdas causadas pelos distratos emperram os negócios. No mais, empresários e consumidores, precisamos ter menos insegurança quanto ao futuro”, afirma ele.
Ana Castelo, coordenadora de projetos da construção do Ibre/FGV (Instituto Brasileiro de Economia), faz análise parecida: “As famílias estão preocupadas porque o mercado de trabalho reage lentamente e há incerteza sobre o que vai acontecer com a economia”.
No trimestre encerrado em julho, a taxa de desemprego ficou em 12,3%, segundo o IBGE.
“Isso trava uma decisão de longo prazo como a compra de um imóvel”, diz Castelo.
Petrucci, do Secovi, é dos mais otimistas. Ele diz acreditar que está havendo recuperação considerável das vendas, em particular em São Paulo.
A venda de imóveis novos de fato subiu 64% nos últimos 12 meses, voltando ao nível do início da recessão, em 2014. O fundo do poço ocorreu em 2017, com vendas 57% menores.
“Os números ruins do crédito devem melhorar em breve. Há uma defasagem nas estatísticas, que logo vão refletir o aumento do número de negócios que estão sendo concretizados”, diz Petrucci.
“Mas, como todo mundo, achamos que a recuperação recente nas vendas vai ganhar ritmo com mais clareza no país”, diz.
Juros - Os preços dos imóveis devem subir e há espaço para que as taxas de juros de financiamento imobiliários caiam, dizem executivos de bancos e empresários do setor.
Isso em um cenário “cachinhos dourados”, na expressão de economistas americanos: economia nem muito fria nem muito quente em 2019.
O preço médio dos imóveis ainda cai, a um ritmo de cerca de 4% ao ano, menor do que os 9% do início de 2016, com base em cálculos feitos a partir do índice Fipezap, descontando a inflação.
O indicador acompanha o preço de imóveis anunciados em 20 cidades.
Segundo França, da Abrainc, a tendência geral do mercado deve ser de alta.
“Os preços estão baixos e devem ser corrigidos. Chegamos a uma situação de estabilização ou de recuperação em alguns segmentos do mercado”, diz.
“Passada a instabilidade ligada às eleições e com alguma recuperação econômica adicional, com mais previsibilidade, vai haver mais demanda”, explica França.
“Tende haver uma recuperação nos preços, com aumento da procura de imóveis de padrão mais alto”, diz Petrucci.
A baixa média nacional dos preços, de 19% desde o pico de 2014, apaga diferenças do mercado.
Os imóveis de um quarto ficaram em média cerca de 22% mais baratos; o preço daqueles de quatro dormitórios ou mais baixou 15%. Em São Paulo, o recuo foi de cerca de 15%; no Rio, de 28%.
As taxas de juros para financiamento estão perto do piso histórico, mas podem ficar estáveis ou cair um pouco mais, no caso do crédito imobiliário, mesmo com as expectativas crescentes no mercado financeiro de elevação da Selic (taxa básica de juros).
A depender de “definições macroeconômicas”, é o que pode acontecer, mesmo na opinião de executivos de Caixa, Bradesco e Santander, compartilhada por analistas e empresários do mercado.
“A conversa que eu ouço é que os bancos têm recursos e podem começar a disputar clientes, assim que o ambiente ficar mais claro”, diz Petrucci.
Um executivo do Bradesco, banco privado engajado no mercado imobiliário, diz que as taxas da instituição, como as da média do mercado, estão décimos acima do piso histórico. Um pouco mais de estabilidade, emprego e concorrência pode fazer com que os juros caiam.
Para Castelo, do Ibre/FGV, juros estão acima do que poderiam. “Se você olhar o funding da poupança, tem espaço para as taxas caírem. A oferta tem um peso grande no cenário, porque os juros ainda estão altos”, diz.
Siqueira, da Caixa, afirma que “os bancos começaram um movimento de redução das taxas, mas ainda não chegaram a um valor competitivo com o do FGTS”.
“Elas precisam cair mais? Sim, e isso deve acontecer, mas as instituições aguardam definições macroeconômicas”, diz.
Hoje o crédito com o FGTS tem taxa de 6%, em média. Com recursos da poupança, 9%. Na média do Banco Central, 7,96% (dado de julho, o mais recente).
