A XP Asset vai lançar no ano que vem um fundo de R$ 500 milhões para desenvolver projetos imobiliários pensando no lucro com a venda futura dos empreendimentos, numa estratégia que se assemelha à atividade de incorporação. O mercado de tijolos, aliás, vem ganhando um peso cada vez maior na gestora, que acumula um total de R$ 13 bilhões em ativos imobiliários sob gestão espalhados por 16 fundos, entre eles o XP Malls e o XP Log, bastante populares na Bolsa.
O 17º fundo imobiliário da XP trará uma mudança de conceito importante ao apostar na incorporação para venda, enquanto a maioria dos investidores do setor prioriza a chamada “renda recorrente”, isto é, o recebimento dos dividendos mensais originados na locação de lajes corporativas, galpões e pontos comerciais de shoppings. Na incorporação, o retorno é concentrado na hora da venda dos empreendimentos, algo que não tem um prazo exato para acontecer, afinal, depende de achar compradores dispostos a pagar o preço certo.
Gestora tem três fundos menores com proposta semelhante
Essa tese de investimento já vinha sendo testada pela XP nos últimos dois anos por meio de três fundos menores que, juntos, totalizaram cerca de R$ 360 milhões em aportes. Um deles foi destinado à construção de galpões logísticos em parceria com a norte-americana Exeter, uma das maiores operadoras globais do segmento. Os ativos já estão na fase de venda. O primeiro foi um galpão em Jandira (SP) vendido para a Yamaha com retorno na faixa de 19% (o equivalente a 160% do CDI).
Outro fundo teve parceria com a Ideia!Zarvos, incorporadora de arquitetura autoral, para lançar três prédios residenciais nos bairros nobres de Vila Madalena e Pinheiros, na capital paulista. O terceiro teve parceria da JHSF para o lançamento das unidades do hotel Fasano de Nova York e Miami.
Recursos serão destinados a galpões, residências e revitalização
A nova tacada de meio bilhão de reais planeja consolidar e aprimorar os investimentos nesses setores. Os recursos irão para investimentos em galpões em praças menos concorridas que São Paulo; novos projetos residenciais com plantas de dois e três quartos em bairros nobres da capital paulista; e a reforma e revitalização de prédios antigos para uso comercial ou residencial. Todos devem ter como parceiras incorporadoras com experiência nos setores.
O horizonte de duração do superfundo de incorporação é de oito anos, sendo que os primeiros anos serão de queima de caixa. O retorno está previsto para começar a partir do quinto ano, quando os primeiros ativos serão colocados à venda. A princípio, a XP pensa numa oferta apenas para investidores qualificados.
À frente dessa jornada estão o gestor de negócios imobiliários da XP Asset, Pedro Carraz, e o gestor de fundos de desenvolvimento, Gabriel Paz. Eles dizem que o momento de juros altos e de incertezas da economia brasileira representam a chance perfeita para os “investimentos anticíclicos”. Quer dizer: comprar terrenos e outros ativos na baixa na expectativa de lucrar na alta.
Matéria publicada em 06/12/2022
