La Asociación Brasileña de las Entidades de Crédito Inmobiliario y de Ahorro (Abecip, por sus siglas en portuguéss) se constituyó en el I Encuentro Nacional de las Empresas de Crédito Inmobiliario y de Ahorro, realizado en el Club Nacional, en São Paulo, del 17 al 19 de agosto de 1967, al cual asistieron los representantes de 34 compañías. La creación de la entidad fue el punto culminante del encuentro, al cual asistieron los pioneros del financiamiento inmobiliario en Brasil, socios y directores de las Sociedades de Crédito Inmobiliario (SCIs) y de las Asociaciones de Ahorro y Préstamo (APEs, por sus siglas en portugués), abogados, inversionistas y corredores inmobiliarios.
Tres años antes, se había implantado un modelo de vivienda muy amplio, nunca antes visto en la historia de Brasil - el Sistema Financiero de la Vivienda (SFH, por sus siglas en portugués). La historia del SFH y la historia de la Abecip mostraron caminos en común. Antes del SFH, el financiamiento de la casa propia dependía de escasos recursos presupuestarios y era privilegio de pocos. Hasta 1964, no había corrección monetaria ni intereses reales - previstos en el modelo innovador - y, por lo tanto, no había retorno para el capital empleado.
Abecip nació como una sociedad civil de derecho privado, sin fines de lucro, representante del sector financiero de crédito inmobiliario, congregando las instituciones integrantes del SFH, del Sistema Brasileño de Ahorro y Préstamo (SBPE) y, desde 1997, también del Sistema de Financiamiento Imobiliario (SFI). Esa posición le permitió ejercer sus actividades, en escala nacional, de forma amplia y con eficiencia.
La entidad fue formada para participar en la política de vivienda que nacía y para responder al desafío de atender a la demanda de viviendas de las clases medias emergentes y de la población de bajos ingresos. Había, entonces, un enorme mercado inexplorado - y la entidad quería estar presente en su desarrollo.
El propósito de los fundadores, seguido hasta hoy por sus sucesores, fue el de desempeñar un papel decisivo en la estructuración del crédito inmobiliario del País - como ocurre en las más de cuatro décadas de vida de la entidad. Son ambiciosos los objetivos de la asoción: ofrecer aporte para moldear la arquitetura institucional del crédito inmobiliario, cumpliendo un papel protagónico en el processo.
La tarea fue exitosa. El papel de la entidad fue decisivo en la organización de los empresarios privados del crédito inmobiliario y en la discusión tanto de la pauta como de las reglas necesarias para el buen funcionamiento de un amplio sistema.
En toda la historia del SFH, la entidad desempeñó un papel decisivo como eslabón entre los empresarios privados y el gobierno. Eso fue esencial, por ejemplo, em la fase de implantación del SFH, un modelo complejo, concebido, en 1964, por los ministros Roberto de Oliveira Campos y Octávio Gouvêa de Bulhões, en el primer año del gobierno Castello Branco (1964-1967). El SFH fue el campo de pruebas de la corrección monetaria, sin la cual sería imposible la convivencia de un sistema de crédito de largo plazo con la inflación. Ésta, la anomalía mayor de la economía brasileña, que sólo llegaría a ser derrotada tres décadas después, en 1994, con el Plan Real.
En sus primordios, el SFH fue concebido con pilares sólidos. Se basaba en una institución de segunda línea, con poderes normativos, el Banco Nacional de la Vivienda (BNH, por sus siglas en portugués). Operaba por medio de las cooperativas de vivienda (Cohab's, por sus siglas en portugués), bancos Caixas Econômicas, APEs y SCIs (sólo a partir de los años 80, los bancos comerciales pasaron a actuar en el sector). Y disponía de mecanismos para evitar desequilibrios temporales en la vida económica de los mutuarios, como el Fondo de Compensación de Variaciones Salariales (FCVS).
Hasta mediados de los años 70, mientras la inflación era moderada para los estándares de la época, el SFH fue exitoso. El sistema se basó em una fuerte estructura de captación de recursos, en el BNH, en los bancos Caixas, SCIs y APEs, con base en las letras inmobiliarias y en las libretas de ahorro - que tuvieron un enorme éxito desde su lanzamiento, y de uma macisa campaña institucional. Al mismo tiempo se mobilizó, para el desarrollo del SFH, el ahorro forzado de los trabajadores en el Fondo de Garantía por Tiempo de Servicio (FGTS). Se factibilizó la implantación de un sistema de vivienda de gran espectro que, hasta fines de los años , ya había asegurado el financiamiento de 2,5 millones de viviendas - hoy, ese número alcanza 8 millones.
Pero, con el regreso de la inflación elevada, a mediados de aquella década, el SFH pasó a enfrentar problemas. Faltaron los elementos básicos de la prosperidad de un modelo de largo plazo: crecimiento económico, empleo formal, mobilidad social.
En los años 80, con el agotamiento del sistema por una política errática de subsidios para quienes los necesitaban, se impuso la reforma del modelo de vivienda - y Abecip, una vez más, tuvo un papel fundamental en la transformación.
La combinación de presiones políticas con populismo económico estremeció el modelo del crédito de la vivienda. Para no admitir sus propias limitaciones, el gobierno cerró el BNH, en 1986, transfiriéndole al Banco Central la responsabilidad por la regulación del sector de crédito inmobiliario.
Pero, eso no bastaba. Era necesario reformar el sistema primero para separar el segmento de mercado, el Sistema Brasileño de Ahorro y Préstamo (SBPE), que opera con recursos de las libretas de ahorro, del sistema social, que depende de subsidios y de recursos presupuestarios y del FGTS.
Para fortalecer el sistema regulamentar, proporcionar seguridad a las operaciones de crédito y aumentar el mercado secundario de activos inmobiliarios, Abecip auspició centenas de reuniones, seminarios, talleres, congresos nacionales e internacionales para buscar en la experiencia internacional las mejores soluciones para perfeccionar el modelo doméstico. Se vivió, al final de los años 80 y mediados de los 90, una década de debates, en el que despuntó el aporte de notables especialistas, como el ex ministro Mário Henrique Simonsen y el ex presidente del Banco Central, Gustavo Loyola. Como resultado, nació en 1997, el Sistema de Financiamiento Inmobiliario (SFI). Aprobado em el Congreso Nacional según la Ley 9.514, complementada, más tarde, por la Ley 10.931, el SFI trajo en su meollo la securitización de los recibibles inmobiliarios, el mecanismo de la alienación fiduciaria de bienes inmuebles, seguidos de la creación del patrimonio de afectación. Pero hubo un largo camino hasta lograr eliminar los problemas pasados, como el equilibrio del FGTS y la asunción de las responsabilidades del FCVS. Los tiempos áureos del crédito inmobiliario volvieron, en el bienio 2007/2008.
